1 lipca 2022 roku – na ten dzień przypada wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej. Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie, muszą być realizowane właśnie na podstawie nowych regulacji. Z kolei zmiany nie dotyczą bezpośrednio tych wcześniejszych. W tym przypadku projekty mogą być realizowane na starych zasadach jeszcze przez dwa lata – okres przejściowy potrwa do 30 czerwca 2024 roku. Deweloper ma czas właśnie do tego dnia, aby zakończyć inwestycję, jeśli chce ją dokończyć w oparciu o wcześniejsze prawo.

Ostatnie lata są bardzo dynamiczne i przynoszą mnóstwo zmian, do których musimy się przystosować. Wpływają one na codzienność, a także na  wzrost cen mieszkań na sprzedaż w całym kraju. W związku z zainteresowaniem zakupem nieruchomości powstał projekt nowej ustawy deweloperskiej, która ma zabezpieczyć osoby kupujące. Ustawa deweloperska stanowi regulacje, których dotychczas brakowało. To sposób na zwiększenie ochrony nabywców nieruchomości. Bydgoszcz i inne miasta w Polsce ”rosną” w nowe zabudowania, co pokazuje, jak duża jest potrzeba wprowadzenia pewnych jasno określonych przepisów zebranych w jednym miejscu.

Trzeba przyznać, że nowa ustawa deweloperska wpłynie na cały rynek nieruchomości. Przepisy, które weszły w życie w 1 lipca 2022 roku, dotyczą w głównej mierze deweloperów, ale także banki. To właśnie główne podmioty prosperujące na rynku, muszą przystosować się do nowych realiów. Dlaczego mowa w tym przypadku także o bankach? Ponieważ wszelkie instytucje finansowe będą odpowiedzialne za poprawne rozliczanie prowadzonych przez deweloperów inwestycji, a co za tym idzie, również za wypłatę transz i środków dla inwestorów.

Do największych zmian w kontekście ustawy deweloperskiej, można zaliczyć przede wszystkim powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). To właśnie sposób na zabezpieczenie kupujących, a jednocześnie nieco trapiąca kwestia dla deweloperów. Inwestorzy zostaną zobligowani nowymi regulacjami  do odprowadzania składki, którą wyliczy się od ceny brutto lokali. Składki będą wpłacane na otwarty bądź zamknięty rachunek powierniczy. W przypadku tego pierwszego maksymalną stawką będzie 1% od wartości nieruchomości, a w tym drugim to 0,1%.

Wprowadzona nowinka, czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to nic innego jak sposób na ochronę interesów nabywców lokali mieszkalnych. Deweloper będzie zobowiązany do odprowadzania składki po każdej transakcji, a środki będą gromadzone na specjalnym funduszu. Jeśli okaże się, że realizacja inwestycji staje pod znakiem zapytania, wtedy kupujący ma zabezpieczenie w postaci wpłaconej gotówki. Jednak o ocenę skuteczności projektu będzie można pokusić się dopiero za jakiś czas.

Nowe przepisy pozwolą na większą oraz skuteczniejszą ochronę nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego. Przy tym powinien wzrosnąć poziom bezpieczeństwa obrotu prawnego i akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Jeśli ustawa deweloperska spełni swoje założenia, wtedy ochrona kupujących będzie efektywniejsza – zarówno w kontekście osób nabywających lokale mieszkalne, jak i domy jednorodzinne. To sposób na uchronienie ich przed utratą środków, które gromadzone są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. 

Warto mieć na uwadze, że nowe przepisy prawne będą miały zastosowanie nie tylko w kontekście lokali mieszkalnych, ale także innych lokali, które zostały wybudowane w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Mowa tutaj o garażach czy komórkach lokatorskich. Ponadto regulacje dotyczą także lokali powstałych w wyniku przebudowy (a nie tylko tych stawianych od podstaw). W takim przypadku adaptacja już istniejących budynków – np. pofabrycznych czy hoteli – na lokale mieszkalne wiąże się z obowiązkiem zastosowania się do nowej ustawy deweloperskiej. Stosowanie ustawy jest konieczne również w momencie, gdy lokal nabywany jest od przedsiębiorcy, niebędącym jednocześnie deweloperem. Innymi słowy, jeśli przedsiębiorca sprzedaje lokal mieszkalny, który wcześniej wykorzystywał np. jako biuro, także podlega nowym przepisom.

Tu warto zaznaczyć, że jedynym obszarem, gdzie nie trzeba stosować się do ustawy deweloperskiej, jest sprzedaż lokali usługowych. Warunkiem, który trzeba spełnić, jest fakt, że przedsięwzięcie deweloperskie w tym przypadku nie może być powiązane ze sprzedażą również lokali mieszkalnych.

Warto wspomnieć również o tym, że ustawa deweloperska wprowadza także umowę rezerwacyjną. Powinna mieć ona formę pisemną (w przeciwnym razie nie będzie ona ważna), a także:

• określać powierzchnię rezerwowanego lokalu;
• wskazywać jasno na usytuowanie lokalu;
• precyzyjnie opisywać układ pomieszczeń w lokalu.

Dodatkowo zmiany dotyczą ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. O ile do lipca deweloper miał w tym temacie zupełną swobodę i mógł samodzielnie ustanawiać kwotę, jaką trzeba ponieść w ramach rezerwacji, o tyle teraz już nie ma takiej możliwości. Ustawa deweloperska mówi, że opłata rezerwacyjna może wynosić maksymalnie 1% wartości nabywanego lokalu. Przy tym inwestor ma obowiązek przelania opłaty na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej.

Przepisy dotyczą też kwestii odbioru lokalu mieszkalnego oraz zgłaszania istniejących wad. Przede wszystkim nabywca ma prawo usunięcia wad na koszt dewelopera, gdy ten nie dotrzyma obowiązujących terminów oraz nałożenia sankcji za zaniechanie podjęcia działań i ustosunkowanie się do wad w terminie 14 dni. Ponadto w przepisach pojawia się termin “wada istotna”. To uprawienia nabywcy do ponownego odbioru lokalu, gdy inwestor/deweloper odmawia uznania wady. Niestety ustawa nie zawiera jasnej definicji  wady istotnej, dlatego z czasem z pewnością pojawią się spory w związku z brakiem precyzyjnego wyjaśnienia, czym ona rzeczywiście jest. Może to skutkować nadużyciami ze strony nabywców lokali mieszkalnych. 

Jeśli szukasz atrakcyjnych nieruchomości – także z rynku pierwotnego – zobacz, co ma do zaoferowania nasze biuro nieruchomości. Bydgoszcz, Toruń, Inowrocław – to właśnie w tych miastach znajdziesz nasze siedziby. Zobacz naszą ofertę!