Na samym początku wyjaśnimy dwa istotne pojęcia, jakimi są powierzchnia użytkowa danego budynku oraz całkowita. Niekiedy terminy te są używane zamiennie, co jest błędem, dlatego warto wiedzieć, czym się one charakteryzują. Szczegóły dotyczące powierzchni można znaleźć w oficjalnych dokumentach, które podają sposób obliczania wskaźników powierzchniowych i powierzchni całkowitej. Znajdziemy je w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. i w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Zgodnie ze wspomnianymi dokumentami, można jasno określić, że powierzchnia całkowita budynku to wszystkie kondygnacje naziemne i podziemne, nawet te, które znajdują się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe. W związku z tym można wyróżnić powierzchnie całkowite:

1. kondygnacji zarówno zamkniętych, jak i przykrytych ze wszystkich możliwych stron;
2. kondygnacji, które nie są zamknięte do pełnej wysokości, a wyłącznie przykryte, czego przykładem jest loggia;
3. kondygnacji, jakie są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustrady), ale nie są przykryte jak balkon.

Natomiast powierzchnia użytkowa jest mierzona wewnątrz pomieszczeń budynku takich jak pokoje, kuchnia, sypialnia, pomieszczenia gospodarcze. Nie będzie to jednak garaż, strych, kotłownia, korytarz, klatka schodowa. Ponadto, jeśli wysokość jest niższa niż 1,4 metra, również nie wlicza się tego do powierzchni użytkowej. Balkon i taras, który nie jest w pełni zabudowany, jest zaznaczany w osobny sposób w dokumentacji budynku.

W jaki sposób obliczać wielkość powierzchni użytkowej?

• W przypadku pomieszczeń o wysokości w świetle równej bądź większej niż 2,2 metra zalicza się je w 100% do powierzchni użytkowej;
• Z kolei pomieszczenia o wysokości w świetle pomiędzy 1,4 a 2,2 metra są liczone w połowie – zalicza się w 50% do obliczania powierzchni użytkowej nieruchomości;
• Pomieszczenia, których wysokość w świetle wynosi mniej niż 1,4 metra bądź mają skosy poniżej tej wartości, wtedy w ogóle ich nie liczymy jako powierzchni użytkowej budynku. Dotyczy to szczególnie domów jednorodzinnych, gdzie występuje np. poddasze. 

Warto mieć na uwadze, że w zależności od tego, jaki jest cel wykonywanego przez nas pomiaru, należy kierować się innym dokumentem. Tym samym ustawa o podatkach i opłatach lokalnych mówi, wskazuje, że trzeba wliczać piwnice oraz garaże do powierzchni użytkowej, natomiast inna – ustawa o podatku od spadków i darowizn – wyklucza zarówno piwnice, jak i klatki schodowe z wszelkich obliczeń.

Niewątpliwie obecność takich elementów jak balkon, taras bądź loggia to ogromny atut w przypadku każdej nieruchomości przeznaczonej do codziennego mieszkania. Są one pożądane od wielu lat, nie jest to wyłącznie trend związany z pandemią i wprowadzonym jakiś czas temu lockdownem. Wszystkie te elementy są do siebie podobne w kwestii użytkowej, jednak konstrukcyjnie znacząco się od siebie różnią. Biuro nieruchomości w Bydgoszczy oferuje mnóstwo ciekawych mieszkań z atrakcyjnymi balkonami czy tarasami – zarówno tymi mniejszymi, jak i większymi.

To nic innego, jak każdy nadwieszony element architektoniczny, jaki przylega do lokalu i jednocześnie wystaje poza bryłę budynku. Jest otoczony balustradą i ma otwartą formę. Najczęściej cechuje się niewielkim metrażem, co raczej ogranicza pole do manewru, jeśli chodzi o jego urządzenie. Jednocześnie pozwala na większy dostęp światła do wnętrz. 

Jest to funkcjonalne i estetyczne rozwiązanie, które daje szerokie pole do działania w kwestii aranżacji. To tzw. zabudowany balkon. Mieści się w obrysie budynku, nie wystając poza jego bryłę. Może być jednak przedłużona o balkon, który będzie wystawać z obrysu. Jest ona wnęką zadaszoną i osłoniętą z obu stron ścianami. Jedynie od frontu loggia jest otwarta i zabezpieczona balustradą. Niekiedy zdarzają się także przeszklone loggie, co jest świetnym pomysłem, ponieważ można zyskać dodatkowe pomieszczenie. Niezależnie od tego, jaką loggię się wybierze, ma się ogromny komfort wypoczynku, nawet gdy pogoda nie do końca nam sprzyja.

Ta konstrukcja jest umieszczana najczęściej na parterze, jednak niekiedy pojawia się też na wyższych kondygnacjach czy nawet na dachu. Jest bardzo przestronna, dlatego pozwala na swobodę w kontekście aranżacji. 

Jeśli już wiemy, na czym polega główna różnica pomiędzy balkonem, loggią a tarasem, pojawia się zatem pytanie – jak to jest z ich wliczaniem do powierzchni nieruchomości? Zgodnie z przepisami, za powierzchnię użytkową rozumie się sumę metrażu wszystkich pomieszczeń znajdujących się w jednym lokalu. Mowa o: pokojach, łazienkach, kuchni, przedpokoju, holu, spiżarni, wc, korytarzu, garderobie, werandzie, ganku czy pomieszczeniach gospodarczych. Niezależnie od tego, jaką normę przyjmujemy, powierzchni balkonu nie wlicza się do powierzchni lokalu mieszkalnego. 

Tutaj warto wspomnieć, że w przepisach prawnych pojawia się pojęcie powierzchni dodatkowej każdej nieruchomości, do której wliczają się pomieszczenia pomocnicze. To wnętrza takie jak schody, taras, strych. Z kolei pomieszczeniami przynależnymi są te części składowe lokalu, które nie przylegają do nieruchomości w sposób bezpośredni – są to strych, piwnica, komórka lokatorska i garaż. Tego rodzaju miejsca również nie zaliczają się do powierzchni użytkowej danego lokalu, a do całkowitej.